Omgaan met veranderende wetgeving
Hoe ga je om met een overheid die de spelregels steeds verandert?
Verhuur in Nederland is als voetballen op een veld waar de lijnen ieder jaar opnieuw worden getrokken. Wat gisteren een doelpunt was, kan vandaag zomaar buitenspel zijn. De wet- en regelgeving rondom huurwoningen verandert zo vaak, dat het bijna onmogelijk is om zonder hulp up-to-date te blijven. Dat maakt dingen als WWS punten berekenen zo lastig.
De WWS-punten blijven in beweging
WWS punten berekenen is jaarlijks weer een nieuwe uitdaging. Want jaarlijks verandert de WOZ-waarde en daarmee het aantal punten dat een woning waard is. Dat lijkt misschien een kleine wijziging, maar de impact op je huurprijs kan enorm zijn. Kijk maar:
· Tot 1 juli 2022: €11.041 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2022: €12.090 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2023: €14.146 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2024: €14.543 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2025: €15.329 WOZ-waarde = 1 punt
(En nee, dit is niet de hele WOZ-formule — die is nóg leuker.)
“Die twee puntjes maken toch geen verschil?” — Think again.
We snappen het: het bijhouden van al die kleine wijzigingen voelt als een fulltime baan.
En je zou zeggen dat je WWS punten berekenen niet de moeite waard is met die kleine verschillen. En veel verhuurders denken dan ook: “Ach, dat ene puntje maakt vast niet uit.” Maar juist dat ene puntje kan het verschil betekenen tussen vrije sector of gereguleerde huur.
Reken je er twee in je voordeel bij, en blijkt achteraf dat je daardoor €300 per maand te veel huur hebt gevraagd? Dan loop je risico. De gemeente kan langskomen om te handhaven, of je huurder schakelt op basis van jouw puntentelling de Huurcommissie in.
En gebeurt dat niet, dan heb je nóg een probleem: steeds meer huurders gaan zélf een puntentelling maken zodra jij indexeert. Komt daaruit dat je te veel vraagt, dan kloppen ze alsnog aan bij de Huurcommissie — met alle gevolgen van dien.
Om het verhuren in Nederland rendabel te houden, moet je dus proactief zijn en inspelen op veranderingen. Gelukkig hoef je dat niet alleen te doen.
HET GEVOLG?
Ieder jaar moet je opnieuw (laten) berekenen waar je staat.
Heb je een woning die nét in de vrije sector zit met bijvoorbeeld 188 punten? Dan kan één wijziging in de wet — een daling in de WOZ-waarde óf het feit dat je voor hetzelfde bedrag minder punten krijgt — er zomaar voor zorgen dat je woning ineens terugvalt in de middenhuur.
Je dacht voor €1.350 per maand te mogen verhuren, maar ineens mag je nog maar €1.184,82 vragen.
Herindexeren? Vergeet het maar — de maximale huurprijs wordt dan alsnog vastgesteld op basis van de nieuwste puntentelling.
Kleine wijzigingen, grote gevolgen!
En dat is nog niet alles. De ene keer telt een ingebouwde vriezer wél mee voor punten, de andere keer niet.
Voorheen kreeg je punten voor een monument, nu krijg je een opslag. Had je vroeger punten voor je tuin volgens vaste staffels, nu werkt het met een formule van 2 basispunten plus 0,35 punt per m² — inclusief een compleet nieuwe rekenmethode voor gedeelde buitenruimte.
Heb je zelf een Excel-bestand waarin je de puntentelling bijhoudt? Dan mag je jaarlijks zelf de formules aanpassen. Eén foutje, en je zit ernaast. Of je gebruikt de tool van de Huurcommissie om je score van vorig jaar te vergelijken — maar dan mag je alles opnieuw overtypen in een PDF. En dan maar hopen dat je niets over het hoofd ziet.
Asset Adviseurs denkt met je mee!
Omdat verhuur in Nederland zo’n doolhof van regels en wetten kan zijn. Die ook nog eens elk jaar kan veranderen op manieren die soms niet eens logisch voelen. Is het een goede optie om dit uit handen te geven. Zodat je geen hoofdpijn hoeft te krijgen over al die veranderen. En jij je kunt richten op andere dingen.
Kortom: de overheid verandert de spelregels continu. Maar jij hoeft niet elke regel zelf uit te pluizen. Laat een advies bureau je helpen om niet alleen compliant te blijven, maar ook het maximale uit je vastgoed te halen. Zo hoef jij je niet bezig te zijn met WWS punten berekenen. Maar haal je toch het maximale uit je woning.
Energie labels voor utiliteit en woningbouw.
- Verplicht energielabel
- Strengere eisen op komst
- Inzicht in energieprestaties
Maatwerkadvies
- Specifieke oplossingen voor jouw vastgoed
- Inzicht in optimalisatie-mogelijkheden
- Duidelijke en toepasbare aanbevelingen
WWS berekening
- Inzicht in maximale huurprijs
- Correcte documentatie voor verhuurcontracten
- Voorbereid op controles
Huur optimalisatie advies
- Persoonlijk advies op maat
- Slimme oplossingen voor meer huurpunten
- Inzicht in de beste investeringen
VEELGESTELDE VRAGEN
Is een WWS-berekening verplicht?
Wanneer is een energielabel verplicht?
Hoe lang duurt het voordat ik mijn energielabel of WWS-berekening ontvang?
De doorlooptijd hangt af van de complexiteit, maar doorgaans leveren wij rapporten binnen enkele werkdagen. Heeft u haast? Dan bieden wij een spoedservice.
Hoe kan ik mijn WWS-score verhogen?
De mogelijkheden om de WWS-score te verhogen verschillen per woning. Wij analyseren uw situatie en zoeken creatieve oplossingen om het aantal punten te optimaliseren.
Wat houdt maatwerkadvies in?
Hoe weet ik of mijn woning in de sociale of vrije sector valt?
Dit hangt af van de WWS-puntentelling. Woningen met minder dan 144 punten vallen in de sociale sector, terwijl woningen tussen 144 en 186 punten in de middensector vallen. Vanaf 187 punten komt een woning in aanmerking voor de vrije sector. Wij berekenen dit nauwkeurig en kunnen adviseren over mogelijke optimalisaties.
Wat kost een WWS-berekening of energielabel?
De kosten variëren afhankelijk van de grootte en het type object. Neem contact met ons op voor een offerte op maat.
Wat als ik wijzigingen aanbreng in mijn woning?
Verbeteringen zoals isolatie of een nieuwe keuken kunnen invloed hebben op zowel de WWS-score als het energielabel. Wij kunnen een herberekening uitvoeren om te bepalen hoe dit uw huurprijs en classificatie beïnvloedt.
SUCCESVERHALEN
Heuvelring
Een collectieve warmtepomp verhoogde de huur van 13 woningen met ongeveer 20%. Eén investering, 13 keer resultaat!
Kerkstraat
Een gezamenlijke buitenruimte compenseerde WWS-minpunten en leverde voor 8 woningen minimaal 5 extra punten per woning op.
Plechelmuspad
Door slim gebruik te maken van regelgeving werd een woning opgewaardeerd van de midden- naar de vrije sector, zonder extra investering.