Verhuur in Nederland is als voetballen op een veld waar de lijnen ieder jaar opnieuw worden getrokken. Wat gisteren een doelpunt was, kan vandaag zomaar buitenspel zijn. De wet- en regelgeving rondom huurwoningen verandert zo vaak, dat het bijna onmogelijk is om zonder hulp up-to-date te blijven. Dat maakt dingen als WWS punten berekenen zo lastig.
De WWS-punten blijven in beweging
WWS punten berekenen is jaarlijks weer een nieuwe uitdaging. Want jaarlijks verandert de WOZ-waarde en daarmee het aantal punten dat een woning waard is. Dat lijkt misschien een kleine wijziging, maar de impact op je huurprijs kan enorm zijn. Kijk maar:
· Tot 1 juli 2022: €11.041 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2022: €12.090 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2023: €14.146 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2024: €14.543 WOZ-waarde = 1 punt
· Vanaf 1 juli 2025: €15.329 WOZ-waarde = 1 punt
(En nee, dit is niet de hele WOZ-formule — die is nóg leuker.)
“Die twee puntjes maken toch geen verschil?” — Think again.
We snappen het: het bijhouden van al die kleine wijzigingen voelt als een fulltime baan.
En je zou zeggen dat je WWS punten berekenen niet de moeite waard is met die kleine verschillen. En veel verhuurders denken dan ook: “Ach, dat ene puntje maakt vast niet uit.” Maar juist dat ene puntje kan het verschil betekenen tussen vrije sector of gereguleerde huur.
Reken je er twee in je voordeel bij, en blijkt achteraf dat je daardoor €300 per maand te veel huur hebt gevraagd? Dan loop je risico. De gemeente kan langskomen om te handhaven, of je huurder schakelt op basis van jouw puntentelling de Huurcommissie in.
En gebeurt dat niet, dan heb je nóg een probleem: steeds meer huurders gaan zélf een puntentelling maken zodra jij indexeert. Komt daaruit dat je te veel vraagt, dan kloppen ze alsnog aan bij de Huurcommissie — met alle gevolgen van dien.
Om het verhuren in Nederland rendabel te houden, moet je dus proactief zijn en inspelen op veranderingen. Gelukkig hoef je dat niet alleen te doen.
HET GEVOLG?
Ieder jaar moet je opnieuw (laten) berekenen waar je staat.
Heb je een woning die nét in de vrije sector zit met bijvoorbeeld 188 punten? Dan kan één wijziging in de wet — een daling in de WOZ-waarde óf het feit dat je voor hetzelfde bedrag minder punten krijgt — er zomaar voor zorgen dat je woning ineens terugvalt in de middenhuur.
Je dacht voor €1.350 per maand te mogen verhuren, maar ineens mag je nog maar €1.184,82 vragen.
Herindexeren? Vergeet het maar — de maximale huurprijs wordt dan alsnog vastgesteld op basis van de nieuwste puntentelling.
Kleine wijzigingen, grote gevolgen!
En dat is nog niet alles. De ene keer telt een ingebouwde vriezer wél mee voor punten, de andere keer niet.
Voorheen kreeg je punten voor een monument, nu krijg je een opslag. Had je vroeger punten voor je tuin volgens vaste staffels, nu werkt het met een formule van 2 basispunten plus 0,35 punt per m² — inclusief een compleet nieuwe rekenmethode voor gedeelde buitenruimte.
Heb je zelf een Excel-bestand waarin je de puntentelling bijhoudt? Dan mag je jaarlijks zelf de formules aanpassen. Eén foutje, en je zit ernaast. Of je gebruikt de tool van de Huurcommissie om je score van vorig jaar te vergelijken — maar dan mag je alles opnieuw overtypen in een PDF. En dan maar hopen dat je niets over het hoofd ziet.
Asset Adviseurs denkt met je mee!
Omdat verhuur in Nederland zo’n doolhof van regels en wetten kan zijn. Die ook nog eens elk jaar kan veranderen op manieren die soms niet eens logisch voelen. Is het een goede optie om dit uit handen te geven. Zodat je geen hoofdpijn hoeft te krijgen over al die veranderen. En jij je kunt richten op andere dingen.
Kortom: de overheid verandert de spelregels continu. Maar jij hoeft niet elke regel zelf uit te pluizen. Laat een advies bureau je helpen om niet alleen compliant te blijven, maar ook het maximale uit je vastgoed te halen. Zo hoef jij je niet bezig te zijn met WWS punten berekenen. Maar haal je toch het maximale uit je woning.
